网签、备案、预告登记这些名词，伴随着房地产市场的发展，逐渐走进了大众的生活中。但是很多购房者对这些名词却了解的很少，更难以区分其差别，下边二手房律师团就跟大家详细的解读了解一下！

    一、相关定义

    1、什么是网签？

    网签是指房地产开发企业利用房地产管理部门的网络化管理系统与交易方签订房屋买卖合同，并且在网上进行公布的行为，用户是可以通过网签号在网上进行查询。

    2、什么是备案？

    备案是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日之内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续的。

    3、什么是预告登记？

    房屋预告登记是指当事人约定买卖房屋或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。例如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押等情况出现。

    二、法律依据

    1、网签无具体的法律依据

    网签只是房地产部门的网络化管理系统，并没有直接的法律法规进行规定。

    2、备案的法律依据

    根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定，商品房预售实行许可证制度，开发商进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

    《城市商品房预售管理办法》第十条同时也规定，商品房预售的时候，开发商应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

    3、预告登记的法律依据

    根据《民法典》第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

    二手房律师团在这里特别提醒二手房购房者购房时需要办理预告登记。另外需要注意的是：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记将会失效。

    三、法律效力

    1、网签、备案不具有物权效力

网签、商品房预售合同备案都不具有物权效力，不能对抗第三人。但确是签定房屋买卖合同的有力凭据，购房者符合其他条件时，可以对抗法院查封、扣押、冻结和其他第三人的金钱债权的执行。比如，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，如果第三人能够证明自己交付了全部价款、善意取得财产、实际已占有了该财产，而且还需证明未办理过户登记手续且本人无过错，那么该财产就不会被法院查封、扣押等。

2、预告登记具有物权效力

根据《民法典》第二百二十一条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》物权编的解释（一）第四条未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。该解释第十五条及第(二)项的规定，预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。

从我国的相关规定可以看出，预告登记可以使已登记的不动产物权变动，具备了对抗第三人的效力，也就是说具备了一定的物权效力。