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    二手房买卖流程及操作步骤

    二手房买卖流程及操作步骤

    一、买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式及付款期限、过户日期、交房日期、税费承担、居中服务费(中介费或律师费)、物业杂费结算等事项。从现阶段来看,因买卖双方产生的所有费用一般都归买方承担。

    二、买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到国土部门查房档案,如果委托有中介或者律师就交由中介或者律师办理。

    三、买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任,确定这几大要点后,买卖双方与中介签订三方合同或者直接签订买卖双方合同,把上述内容写入合同,支付定金给卖方。

    四、卖方同担保公司到公证处进行公证,卖方委托担保公司办理相关事务,视双方交易情况也可以不需要担保公司(下第五、六、七、八条中不需要担保公司则由买卖双方自行或交由中介或律师办理)。

    五、买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方。分两种情形:

    1、如双方交易需要担保公司,则买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方(一般银行直接通知担保公司)

    2、如双方交易不需要担保公司,则买方支付首期款到按揭银行资金监管账号(一般是原贷款银行,如果换其他银行会多出一些费用),买方与银行签订资金监管协议及相关文件,买方向银行提出贷款申请,银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方。卖方要配合买方的贷款申请。

    六、卖方向原贷款银行申请赎楼及注销抵押登记手续。分两种情形:

    1、如双方交易需要担保公司,则买方向担保公司支付担保费用后,担保公司代表卖方向原贷款银行申请赎楼,担保公司向银行出具赎楼担保,进行赎楼及注销抵押登记手续。

    2、如双方交易不需要担保公司,则卖方自行(也可以交由中介或律师办理)

    向原贷款银行申请赎楼,然后办理注销抵押登记手续。

    七、不动产产权过户。分两种情形:

    1、如双方交易需要担保公司,则买方同担保公司去不动产产权登记中心签订房地产买卖合同,递交房产过户申请,担保公司领取回执。

    2、如双方交易不需要担保公司,则买卖双方自行(也可由中介或律师带领)去不动产产权登记中心签订房地产买卖合同,递交房产过户申请,领取过户申请回执(一般交由银行或中介或居中服务的律师保管)。

    八、领取过户后的不动产产权证,办理抵押登记及尾款支付。分两种情形:

    1、如双方交易需要担保公司,则买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证,担保公司领出新房产证同按揭银行在不动产产权登记中心作抵押登记,银行把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方。

    2、如双方交易不需要担保公司,则买卖双方自行(也可由中介或律师带领)去不动产产权登记中心凭第七条过户申请回执领取已经过户到买方名下的不动产产权证,同按揭银行在不动产产权登记中心办理完毕抵押登记后,银行才会把首期款给卖方,新房产证抵押登记后,银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方。

    九、买卖双方办理房屋交接,水、电等过户,交接钥匙并办理交割手续。


    登记程序法律依据:
    《不动产登记暂行条例》第三章 登记程序

    第十四条

    因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。 属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请: (一)尚未登记的不动产首次申请登记的; (二)继承、接受遗赠取得不动产权利的; (三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的; (四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的; (五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的; (六)申请更正登记或者异议登记的; (七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

    第十五条

    当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。 不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

    第十六条

    申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责: (一)登记申请书; (二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书; (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书; (四)不动产界址、空间界限、面积等材料; (五)与他人利害关系的说明材料; (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。 不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

    第十七条

    不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理: (一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人; (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人; (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容; (四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。 不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。

    第十八条

    不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验: (一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致; (二)有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致; (三)登记申请是否违反法律、行政法规规定。

    第十九条

    属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看: (一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记; (二)在建建筑物抵押权登记; (三)因不动产灭失导致的注销登记; (四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。 对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。 不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

    第二十条

    不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。

    第二十一条

    登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。 不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

    第二十二条

    登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人: (一)违反法律、行政法规规定的; (二)存在尚未解决的权属争议的; (三)申请登记的不动产权利超过规定期限的; (四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

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