您当前所在的城市:  切换城市
  • 注册 登录 咨询热线: 400-023-1648

    首页 >法律服务

    二手房律师团提醒您如何防范落入二手房购房陷阱?

    相比新房,二手房有着新房所没有的优势,比如即买即住、配套完善等优点。因此,很多购房者关注二手房,但是相比新房,购买二手房时会遇到的风险也更多一些。下面二手房律师团就告诉大家购买二手房要注意的细节问题,一起来了解下吧。

    一、二手房交易法律审查

    1)核实房主的真实信息

    购房者应弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠,确认卖家到底是不是真正的“房主”。主要是核验卖家身份、证件的真实性,骗子假冒“业主”骗首付的案件时有发生,所以务必要留个心眼。

    2)核实产权的共有人情况

    购房者应检查房屋所有权是单独所有还是与他人共同拥有,如果跟他人共有,则要了解清楚共有产权人是否同意出售,要让所有共有人签署《同意出售证明》。

    3)检查产权是否存在瑕疵

    签订合同前一定要核实房屋是否存在交易限制,比如:是否存在抵押、抵押如何解除、是否涉诉、是否因拆迁被限制过户,这些情况对将来办理产权转移登记手续至关重要,切记一定要提前查询核实,避免将来在合同履行过程中出现纠纷。

    4)核对房屋面积是否有误差

    有的卖家报的面积跟房本上的实际面积相差甚远,所以购房者要核实面积,看房本面积是否跟房屋实际面积一样。(最好用尺子量一量,这样才有保障!)

    5)认真审查房屋质量

    由于二手房一般已有一定的历史,所以买家在看房时,应特别注意查看房屋的工程质量问题。例如,门、窗、天花板、墙壁是否有损坏等。如果房子是顶层,还要查看顶面是否有雨水渗漏的痕迹。有任何问题都要在签订合同前与卖方协商,尽快查明原因,确定由哪方负责维修,以免后续产生纠纷。

    6)首付要交到托管资金账户

    如果卖方的房屋有抵押贷款的情况,那么卖方必须先还清贷款,并到房产交易中心办理抵押注销手续后才能交易过户。在这种情况下,卖方一般会要求买方先支付一定的首付,用以偿还银行的贷款以便取消抵押。

    但是,如果买方将首付交给卖方后,卖方就有可能不按原来的约定去取消抵押而是挪作他用。所以作为买方,碰到这种情况不应把首付直接交给卖方,而是应当要求卖方自行解决贷款问题或找垫资公司解决。

    7)支付款项一定要求对方出具收据

    不管是将钱交给中介还是卖方,买方最好通过银行转账、汇款等方式保留交款证据,如果确实需要现金支付,也必须让对方出具收条。因为一旦产生纠纷,收款方很可能会不认可买方已付款的事实,而买方保留交款证据是极有必要的。

    8)收房勿忘结清费用

    交房时,不仅要查看房屋内的设施是否与合同约定的一致,还要了解水电煤、物业管理费、有线电视、电话费等费用的支付情况。

    一般来说,合同中都会约定交房前的这些费用由卖方承担,交房后由买方承担。但是如果上家欠费而又不付,那这些钱最终还是要由下家来付的。所以,一定要先了解一下卖方对这些费用的支付情况。


    二、二手房房屋质量审查

    1)二手房验房标准:

    1、检查墙体情况:墙面重点检查平整度、看是否渗水、是否有裂缝,特别是查看一些墙体是否有水迹,特别是一些山墙、厨房卫生顶面、外墙等地方,如有的话,务必尽快查明原因。
        2、检查防盗门情况:看防盗门有无划痕,门边是否变形,门与框的密封是否严密,门和锁开关应灵活;观察猫眼,是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清楚等现象;门铃是否不响或响了不停。
        3、检查窗户情况:检查门窗的密封是否良好,可用一长纸条放在密封点上,关门压住纸条用力抽出,多点试验验看密封条的压力是否均匀;看推拉窗上的纱窗和窗扇,推动灵活,相互无碰撞;窗户外窗框上应有防堵帽,防止异物堵塞影响排水,导致下雨时窗户进水;双层玻璃里外都擦不干净时应提出拆换玻璃清洁,否则以后不易解决。
        4、检查管道情况:看管道安装是否通畅和密封,用手使劲晃动暖气管和上水管,应固定牢固。如果松动,应重新固定。打开水阀看排水是否流畅,放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗透。
        (1)检查厨房烟道方法:用纸卷点火后灭火冒烟,放在烟道口下十公分左右,看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。
        (2)检查煤气管道方法:用冒烟的纸卷放到报警装置附近,看报警装置是否灵敏动作,报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作,及时修复。
        5、检查下水情况:先用面盆盛水向各个下水处灌水,分别是台盆下水、浴缸下水、马桶下水、厨房和卫生及阳台地漏等,基本是每个下水口应灌入两盆水左右,应听到咕噜噜的声音,且表面无积水。
        6、了解水管电线走向:了解隐蔽工程的情况,如水管、电线走向等,要注意是否按照分回路的方式进行布线。一般来说,家庭电路应该兵分三路,室内照明、插座、大功率电器各走一路,一些老房的电路不但错乱交织,并且电路仍旧为淘汰的铝线,如果房子的电路为铝质电线,则必须进行改造。
        7、电视接收情况检查:检查完水电,别忘了打开电视看看有线电视接收情况,看看有线电视的接收是否正常。
        8、检查墙面裂缝:墙面裂缝检查也不能小觑,墙面有裂缝,可能是墙体出现裂缝,如果检查出裂缝,需要业主去认真对待,如果承重墙有贯穿裂缝且在不同楼层墙体的同一位置均出现有方向、有规则的裂缝,说明有结构安全隐患。
        2)二手房验房注意事项:
        1、私自搭建部分要查看:对于私自搭建的建筑,收房的时候一定要查看清楚,无论是走廊或是屋顶平台,或是改动做房屋结构的,比如改动了厨房位子、卫生间位子等等。在1层的房子也要看一下阳台是否被封死,这种涉及到的阳台面积应该如何计算等问题。
        2、建筑面积与实际面积:收房的时候,对于建筑面积以及实际使用面积要区别一下,在产权证上的标明是一般都是建筑面积,对于房屋实际的面积是有区别的,所以最保险的办法是在收房的时候仔细测量一下房屋的面积,就是所谓的地毯面积。
        3、查看结构以及装修:由于现在很多房屋在装修的时候为了更好的满足住户的需求,多多少少会对房屋的结构进行改动,多数情况下并不存在安全问题,但如果前住户对房屋的承重墙进行的破坏,那就要进行鉴定也可要求原户主复原。此外对于走线、管道、天花板、墙面等问题,如果户主不需要原有装修那无需太过在意。

    三、买家购买二手房,在看房时还需要特别注意以下细节:

    1:查看阳光的照射程度,特别是高层,要在早上10点前或者下午3点后去观察太阳的照射角度,看是否存在当西晒的问题。

    2:观察外墙容易漏水的地方,观察阳台、飘窗、窗户、空调口等地方是否漏水,特别是顶层更容易发生这样的现象。

    3:观察室内容易漏水的地方,观察卫生间、厨房的顶部是否有漏水的现象。

    4:多方打听房屋是否有其它不良的因素。

    5:寻找一家专业的二手房律师事务所协助二手房交易。

    (以上观点来源于网络整理,仅供参考,限于交流之用!)


    10万+

    二手房进入律师时代,没有中介费不赚差价,交易风险找律师防范!

    服务热线:400-023-0032

    关注微信领会员积分,直接电话上免费咨询

    交易法规

    还没找到您想要的房屋信息?

    关注微信公众号

    发布您的出售/求购/出租/求租信息

    也可以让对方主动联系您!