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    二手房买卖预告登记制度是遏制“一房二卖”及保障交易安全的有效手段!

           针对购房者经常担心卖方签订房屋买卖合同后违约拒售的问题,随着我国家法律制度及法治环境的逐步完善,虽然卖方“一房二卖”后卷款而“逃”的情形极少存在,但在房屋买卖合同订立过程中卖方为了卖高价恶意将房屋抵押给他人、恶意将房屋过户给他人、收钱后久不过户与买方讨价还价等情形,尤其是在市场房价暴涨时,卖方恶意违约拒售而出现前述情形的概率极为普遍!二手房律师团研究发现《物权法》设置的预告登记制度,不仅限适用于商品房、也可以成为遏制二手房“一房二卖”及保障交易安全的有效手段!只是不动产登记机构目前对商品房等不动产预售办理预告登记的多,二手房交易所涉及的房屋所有权转让的预告登记制度还没有全面普及,需要我们二手房交易服务的参与者(包括律师与二手房中介机构及买卖交易双方等整个行业)意识的觉醒,更离不开政府机构的支持与引导,不要让这个保障二手房交易安全的法律措施的设置被浪费!

    一、预告登记概念

    所谓预告登记,是指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议后,为保障购买人将来取得物权,按照约定向不动产登记机关所作的登记。

    二、预告登记制度的由来

    在二手房买卖中“一房二卖”(甚至数卖)极为普遍,亦有部分卖方由于资金困难,在房屋买卖过程中,将拟出售的房屋抵押融资,当然亦有在房价上涨时违约拒售,以上种种情形都有可能导致导致购房人已经购买的房屋不能办理物权登记,无法取得购买的房屋的所有权,只能以卖房人违约为由请求损害赔偿,购房人的权益难以得到有效的保护。因此,采用预告登记确保购房人可以顺利获得购买房屋。

    三、物权法关于预告登记的规定

    《物权法》第二十条规定了预告登记制度,该条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”

    四、预告登记条款的释义

    根据《物权法》第二十条规定,预告登记的核心意义就是:权利保全效力,即未经预告登记权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

    给予不动产登记的公示公信效力,一旦办理房屋买卖预告登记即是向社会公众宣示这套房屋已经卖给特定的人,在预告登记有效期内,房屋的产权人无权再处置房屋。

    五、预告登记注意事项

    1、在房地产转让协议中应约定办理预告登记的条款,以及卖方违约不配合办理预告登记应承担的法律责任等内容;

    2、应及时办理预告登记,最好约定在办理预告登记后再支付相应的首付款;

    3、注意预告登记的时效性,《物权法》第二十条规定如果双方签订的房屋买卖协议被解除,或者在能够办理房屋过户登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记就失去了效力。

    六、办理房屋预告登记

    房产转让的预告登记可以由买卖双方当事人共同向房地产所在地登记部门申请预告登记,也可以由当事人单方面向登记部门申请预告登记。

    办理重庆二手房买卖转让预告登记所需要的材料:

    1、房屋所有权转让合同;

    2、转让方的房地产权证;

    3、当事人关于预告登记的约定;

    4、身份证明;

    5、其他必要材料。

    如果是当事人单方申请的,还应当提交预告登记的约定文件。不动产登记部门会在受理预告登记申请之日起七日内完成审核。符合规定条件的,应当将 预告登记种类及有关事项记载于不动产登记簿,并书面通知当事人。


    附:二手房买卖预告登记的法律依据


    《不动产登记暂行条例实施细则》

    第五章 其他登记

    第三节 预告登记

    第八十五条 有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:

    ……

    (二)不动产买卖、抵押的;

    ……

    (四)法律、行政法规规定的其他情形。

    预告登记生效期间,未经预告登记的权利人书面同意,处分该不动产权利申请登记的,不动产登记机构应当不予办理。

    预告登记后,债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内,当事人申请不动产登记的,不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。 

    第八十七条 申请不动产转移预告登记的,当事人应当提交下列材料:

    (一)不动产转让合同;

    (二)转让方的不动产权属证书;

    (三)当事人关于预告登记的约定;

    (四)其他必要材料。

    第八十九条 预告登记未到期,有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料,以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记:

    (一)预告登记的权利人放弃预告登记的;

    (二)债权消灭的;

    (三)法律、行政法规规定的其他情形。


    重庆市土地房屋权属登记条例

    第六章 限制登记

    第一节 预告登记

    第五十九条 有下列情形之一的,当事人可以申请预告登记:

    ……

    (四)房屋所有权转让、抵押;

    (五)法律、法规规定的其他情形。

    符合条件的预告登记,登记机构应当将预告登记事项记载于土地房屋登记簿,向预告登记权利人核发房地产登记证明。

    第六十条 预告登记后,债权消灭或者能够进行土地房屋登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。本条例另有规定的除外。

    第六十三条 申请房屋所有权转移预告登记,应当提交房屋所有权转让合同、转让方的房地产权证和当事人关于预告登记的约定。

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