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    房产中介欺骗买家房屋带学校指标误导买家签订购房合同,买家被判违约责任时连卖方都于心不忍主动退让违约金11万元

    二手房律师团2020-12-23

      核心内容:“庹某某某某房产西城大原店”向被告魏某某微信联系称:“我一直没有跟你们说巴国城后门那边的房子就是因为你说不考虑不带指标的房子,所以我就一直推的都是这边带学校指标的房子。”第三人(房产中介)认可该微信聊天记录的真实性

    重庆市第五中级人民法院

    民 事 判 决 书

    (2019)渝05民终6616

    上诉人(原审被告):魏某某,女,汉族,1985115日生,住重庆市永川区。

    上诉人(原审被告):张某某,男,汉族,198313日生,住重庆市沙坪坝区。

    二上诉人共同委托诉讼代理人:廖某某,重庆某某律师事务所律师。

    被上诉人(原审原告):何某某,女,汉族,1985112日生,住重庆市黔江区。

    委托诉讼代理人:赵某某,重庆某某律师事务所律师。

    原审第三人:重庆某某房地产经纪有限公司西城大院店,住所地重庆市九龙坡区九龙园区红狮大道52幢附4号,统一社会信用代码91500107MA5U7XUG32

    负责人:黄勇。

    上诉人魏某某、张某某因与被上诉人何某某及原审第三人重庆某某房地产经纪有限公司西城大院店房屋买卖合同纠纷一案,不服重庆市九龙坡区人民法院于2019720日作出(2018)渝0107民初26018号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

    魏某某、张某某上诉请求及理由:请求撤销(2018)渝0107民初26018号民事判决,改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由:1.应由被上诉人承担举证责任证明其实际损失;2.一审法院认定的违约金过分高于造成的损失;3.因第三人提供虚假信息导致上诉人作出错误决定,上诉人不应对被上诉人承担违约责任。

    被上诉人何某某答辩,原审法院判决正确,应予以维持。

    何某某一审诉讼请求:1、判令确认原、被告之间的房屋买卖关系于20181119日被告收到起诉状副本之日解除;2、判令被告向原告支付违约金41万元;3、判令被告向原告支付因本案支出的律师费2万元;4、案件受理费由被告承担。审理中,原告明确诉讼请求第2项为:合同约定违约金金额为51万元,原告只主张违约金责任,不主张定金责任,原告同意退还被告定金10万元,但在违约金中予以扣减,故原告主张违约金金额为41万元,根据合同的履行情况,原告自愿再降低违约金金额为35万元。

    一审法院审理查明,2018927日,原告(甲方)、被告(乙方)与第三人(丙方)签订《房地产买卖(居间)合同》,约定:乙方购买甲方位于重庆市九龙坡区龙庭路612单元**-*号房屋及重庆市九龙坡区龙庭路6B区负1层负*-***号车位,总成交价为255万元;乙方于签订合同时向甲方支付履行定金10万元,乙方于过户当日向甲方支付购房款244万元,乙方于交房当日向甲方支付购房尾款1万元;甲乙双方于20181020日前办理房屋的不动产转移登记手续,甲乙双方约定于过户当日必须完成交房手续;自签订合同之日起,甲乙双方任何一方未按本合同约定事项履行合同,导致本合同无法实际履行,则视为根本违约,守约方有权解除合同同时要求违约方按照成交金额的20%支付违约金,合同各方对违约金标准不持任何异议,同时违约方放弃调低违约金的诉讼权利,在任何时候放弃调低;买卖合同因违约解除的,守约方向丙方支付的居间服务费、按揭服务费或者权证代办费等由违约方承担,该费用独立于违约金责任,同时守约方实现债权的所有费用(含交通费、律师费)等由违约方承担;乙方对该房屋已作充分了解并实地看房,对该房屋现状无异议,同意以现状购买该房屋,本合同经甲乙丙三方充分理解并认同的基础上自愿签字确认,甲乙丙三方对本合同内容已经清楚并接受本合同条款的内容。同时,原告在合同中注明兹收到乙方购房定金10万元。

    2018年928日,被告魏某某与名为“陈泓宇~某某地产”微信联系,“陈泓宇~某某地产”称:“房东不愿撤合同,最好三方坐下来面谈。”同日,名为“庹某某某某房产西城大…”向被告魏某某微信联系称:“我一直没有跟你们说巴国城后门那边的房子就是因为你说不考虑不带指标的房子,所以我就一直推的都是这边带学校指标的房子。”第三人认可该微信聊天记录的真实性

    2018年1020日,被告向原告发出《解除房地产买卖(居间)合同通知书》,该通知书载明:购房目的系给才出生几个月的孩子准备学区房,重庆某某房地产经纪有限公司工作人员陈某某表示该房对口学校为双山育才小学,签订合同后被告偶然得知该房对口学校并非双山育才小学,被告遂要求解除合同,被告一直与卖方和居间方多次沟通协商解决此买卖合同,重庆某某房地产经纪有限公司一直拖延,因居间方提供虚假信息,达不到买方的合同目的而解除房地产买卖(居间)合同,特此通知。

    2018年1026日,原告向被告发出《关于催请魏某某、张某某限期履行合同的函》,要求被告于20181030日上午到重庆市九龙坡区不动产登记中心办理产权过户手续。

    审理中,被告举示录音资料,拟证明第三人清楚被告购房目的系为了购买学区房。录音资料中“陈某某(系被告录音文字载明)”陈述:“是我的失误,巴国龙庭是另外一个片区的房子,对外的工作属于跨片区了,对于那个小区的了解程度,我想离得近嘛,多半都能读,后来了解确实不能读,你们把读书划为你们买房重要指标……”原告认为:录音资料达不到被告的证明目的,签订合同过程中,并未谈及学区房的问题,系被告签合同后毁约,通过谈及学区房的问题,意图将责任推卸给第三人。

    审理中,被告陈述:1、被告未调查核实房屋的配套学校情况,被告基于充分信任第三人才签订的合同;22018103日,原、告及第三人同意解除合同,原告同意不退还被告10万元定金并不追究被告的违约责任,但被告要求签订三方协议,原告一直拖延未能签订。

    另查明,原告因本案诉讼产生律师代理费2万元。

    一审法院认为,原、被告及第三人签订的《房地产买卖(居间)合同》系当事人的真实意思表示,其内容不违反法律规定,合法有效,当事人应当按照合同约定履行义务。

    关于合同解除问题。首先,合同约定被告对该房屋已作充分了解并实地看房,对该房屋现状无异议,同意以现状购买该房屋,且原、被告在签订合同时也未明确约定讼争房屋附带双山育才小学读书指标,被告也自认签订合同当日才偶然得知该房屋不能就读双山育才小学,故对于该合同的签订,原告不存在任何过错,房屋是否附带双山育才小学读书指标并非讼争房屋买卖合同的约定内容;其次,被告在签订合同后以房屋不能就读双山育才小学为由要求解除合同,其责任在于被告,其行为构成根本违约;最后,被告于20181020日向原告发函通知解除合同,但被告作为违约方,其要求解除合同的行为无法律与事实依据,故被告的该行为不发生解除合同的效力。综上,因被告构成违约,原告据此有权主张解除双方的房屋买卖合同,故对于原告诉请确认原、被告之间的房屋买卖关系于20181119日被告收到起诉状副本之日解除,予以支持。

    因被告违约,合同解除后,原告起诉要求被告支付违约金符合合同约定及法律规定。对于违约金金额,根据合同约定由违约方向守约方按照成交金额的20%支付违约金,且合同同时约定合同各方对违约金标准不持任何异议,同时违约方放弃调低违约金的诉讼权利,在任何时候放弃调低。该违约金的计算标准系双方当事人的真实意思表示,符合双方签订合同时的预期,应予尊重。被告虽辩称应当按照原告的实际损失计算,但其并未举示证据予以证明,故其辩称理由不能成立,不予采纳,被告应支付原告违约金51万元(255万元×20%)。因原告不能同时主张违约金与定金责任,对于原告收取的被告定金10万元,原告同意退还被告,但原告要求在计算违约金金额中予以扣减,予以尊重,故被告共计应支付原告违约金41万元。原告现自愿降低违约金金额为35万元,不违反法律规定,亦予以尊重并支持。

    对于原告主张被告向原告支付因本案支出的律师费2万元的请求。因合同约定买卖合同因违约解除的,守约方支付的居间服务费、按揭服务费或者权证代办费等由违约方承担,该费用独立于违约金责任,同时守约方实现债权的所有费用(含交通费、律师费)等由违约方承担。原告因本案产生律师费2万元,该费用根据合同约定独立于违约金责任,故被告应当支付给原告。

    依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、原告何某某与被告魏某某、张某某于2018927日签订的关于重庆市九龙坡区龙庭路612单元**-*号房屋及重庆市九龙坡区龙庭路6B区负1层负*-***号车位的房屋买卖合同关系于20181119日解除;二、被告魏某某、张某某于本案判决生效后七日内支付原告何某某违约金35万元,并支付原告何某某律师费损失2万元。案件受理费3725元,由被告魏某某、张某某负担。0

    二审审理期间,上诉人举示了第三人对涉案房屋的宣传资料、涉案房屋小区周边房屋价格、涉案房屋实地照片等新证据,拟证明被上诉人及第三人对涉案房屋面积存在误导,被上诉人对该三份证据的真实性及关联性均不予认可,认为达不到其证明目的。二审审理中,被上诉人何某某自愿在一审期间已主动调减6万元违约金的基础上再次调减违约金5万元,即请求判令上诉人向被上诉人支付违约金30万元。

    本院二审审理查明的事实与一审法院查明的事实相同。

    本院认为,何某某与魏某某、张某某及原审第三人重庆某某房地产经纪有限公司西城大院店签订的《房地产买卖(居间)合同》并不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定,内容合法有效,当事人应当按照合同约定履行各自义务。在房屋买卖合同中,合同约定上诉人对该房屋已作充分了解并实地看房,对该房屋现状无异议,同意以现状购买该房屋,且上诉人与被上诉人在签订合同时也未明确约定讼争房屋附带双山育才小学读书指标,上诉人也自认签订合同当日才偶然得知该房屋不能就读双山育才小学,房屋是否附带双山育才小学读书指标并非讼争房屋买卖合同的约定内容。故上诉人在签订合同后以房屋不能就读双山育才小学为由要求解除合同,其行为构成根本违约,被上诉人据此有权主张解除双方的房屋买卖合同,一审判决确认上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系于20181119日上诉人收到起诉状副本之日解除并无不当。

    合同约定由违约方向守约方按照成交金额的20%支付违约金,该违约金的计算标准系双方当事人的真实意思表示。合同解除后,因上诉人违约,被上诉人起诉要求支付违约金符合合同约定及法律规定。上诉人提出应由被上诉人承担举证责任证明其实际损失的上诉意见缺乏法律依据,上诉人还提出一审法院认定的违约金过分高于造成的损失,但其并未举示有效证据予以证明,故对上诉人的该两点上诉意见,本院不予采纳。

    上诉人应支付被上诉人违约金51万元(255万元×20%),对于被上诉人收取上诉人的定金10万元,被上诉人同意退还,但要求在计算违约金金额中予以扣减,一审为减少诉累予以冲抵是合理的,上诉人还应支付被上诉人违约金41万元。被上诉人何某某二审中自愿在一审期间已主动调减6万元违约金的基础上再次调减违约金5万元,即请求判令上诉人向被上诉人支付违约金30万元,本院予以尊重并支持。因合同约定买卖合同因违约解除的,守约方支付的居间服务费、按揭服务费或者权证代办费等由违约方承担,该费用独立于违约金责任,同时守约方实现债权的所有费用(含交通费、律师费)等由违约方承担。被上诉人因本案产生律师费2万元,根据合同约定该费用独立于违约金责任,故应由上诉人承担。

    上诉人还提出,因第三人提供虚假信息导致上诉人作出错误决定,上诉人不应对被上诉人承担违约责任。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介业务,委托人支付报酬的合同。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。鉴于本案系房屋买卖合同纠纷而非居间合同纠纷,基于房屋买卖合同的相对性,上诉人与第三人之间若存在居间合同纠纷,应通过另案诉讼予以解决。

    综上,上诉人魏某某、张某某关于撤销(2018)渝0107民初26018号民事判决并改判驳回被上诉人一审诉讼请求的上诉请求不能成立,本院不予支持。原判认定事实清楚,适用法律正确。本案系根据二审中出现的新事实(被上诉人何某某自愿再次降低违约金请求金额)予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:

    一、维持重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初26018号民事判决的第一项;

    二、变更重庆市九龙坡区人民法院(2018)渝0107民初26018号民事判决第二项为魏某某、张某某于本案判决生效后七日内支付何某某违约金30万元,并支付何某某律师费损失2万元。

    一审案件受理费3725元,二审案件受理费7450元,由上诉人魏某某、张某某负担。

    本判决为终审判决。

    审 判 长 张泽兵

    审 判 员 韩 艳

    审 判 员 苏 渝

    二〇一九年十二月十八日

    法官助理 陈治宇

    书 记 员 尹子依

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