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    关于二手房买方合同风险节点提示暨防范要点的法律意见书

    二手房律师团2019-05-31

    重庆捷恒律师事务所

    Jieheng  Law  Firm

    重庆市渝中区石油路1号恒大都市广场1220-7/20-8

    法律服务热线:400-023-0032  电话Tel/传真Fax023-68891148  邮编:400042  网址:www.esflst.com

    敬示:本文件所载信息只传递给指定的收件人,具有保密性、特许性和隐私性。根据相关法律,除为本文件真实目的以外的任何目的而扩散、复制此文件都是严格禁止的。如果文件误发至贵处,敬请您通过邮寄返还本所,所有因此而发生的费用由本所承担。

    致/TO :王某鹏 先生                                                                                                 页数/Pages:共4 

    自/From:重庆捷恒律师事务所                                                                       电话/Tel13883939668

    主题/Subject:                          关于二手房买方合同风险节点提示暨防范要点的法律意见                             

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    重庆捷恒律师事务所接受王某鹏先生委托,就贵方拟签订《二手房屋买卖合同》事宜,根据《合同法》、《城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定,出具本法律意见。

    一、基本事实

    (一)贵方通过重庆某某房地产经纪有限公司(下称某某经纪公司)提供的居间服务与牟某某订立二手房屋买卖合同。

    (二)合同约定的主要内容:

    1.贵方通过某某经纪公司的居间服务购入牟某某名下位于重庆市江北区某某路某某号715-6的房屋,作为日常居住。该房屋建筑面积101.56平方米,产权性质为商品房,产权证号为2017-000****31,已设定抵押,抵押权人为中国银行重庆南岸支行,未带租约。

    2.贵方和房屋出售方牟某某协商,房屋价款及装饰装修、配套设施设备等作价总计为人民币1405000元(大写:壹佰肆拾万零伍仟元整)。该房屋在付清房款3日内交付。

    3.具体合同内容:

    1)定金为人民币100000元(大写:拾万元整),于签订房屋买卖合同之日当日通过理房通支付方式支付。该房屋过户递件完成后当日内,贵方将1305000元(大写:壹佰叁拾万伍仟元整)支付给房屋出售方牟某某。

    2)双方在约定时间内办理物业交割手续,居间方陪同,贵方从购房款中留存人民币5000元(大写:伍仟元整)作为物业交割保证金,通过理房通专用账户支付。

    3)房屋出售方牟某某承担维修基金、土地出让金、增值税及附加。贵方承担个人所得税、契税、转移登记费、印花税、书证费、土地增值税。

    4. 卖方牟某某于2019630日之前到贷款银行办理完成提前还款手续、承担相关费用,并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证。双方在符合条件后7个工作日内办理过户递件手续。房屋出售方牟某某在房屋权属转移登记完成后30日内,办理户口迁移手续。

    5.《重庆市存量房屋买卖合同》中房屋出售方牟某某作出以下承诺:

    1)该房屋没有产权纠纷;无司法查封或其他限制转让的情形……且无他人对该房屋享有优先购买权。若违反,导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷,由违约方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的约定。

    2)房屋主体结构和公共区域不存在漏水、渗水现象。若存在,出售方牟某某保证在交房前修缮好房屋并验收,若未修复,贵方可以自行修缮后从物业交割保证金中扣除对应金额,赔偿实际损失。

    3)房屋未发生过自杀、他杀等非正常死亡现象。否则,贵方有权撤销合同,房屋出售方牟某某另承担返还购房款责任,赔偿损失。

    6.贵方逾期付款承担违约责任。房屋出售方牟某某逾期交房承担违约责任。逾期办理房屋其他交易的违约责任由违约方承担。

    7.因不可抗力因素导致合同无法履行的,或政策性的变动等特殊原因(人为不可抗拒的自然灾害),双方协商一致解除合同。房屋出售方牟某某退还已支付金额,互不承担责任。

    二、律师分析建议

    基于以上事实,就贵方作为买方签订《重庆市存量房屋买卖合同》涉及的法律问题建议如下:

    (一)核实信息

    贵方签订合同前应核实房屋出售方牟某某(含其他产权人)的身份信息并索取身份证复印件,查看产权证号,确认产权证书上记载人数,若为几人,签订合同时他人应在场共同签订合同。

    若房屋出售方牟某某为按揭购房,应进行房屋产权调查,核实产权人及有无共有权人、有无司法查封、抵押等限制交易的情形,可联系某某经纪公司前往房地产交易所查询房屋产权情况。

    (二)关于新政策条款

    若合同约定签定后出现新政策导致不能买卖,该风险难以避免。提示贵方多了解并作好相应准备。

    (三)房款支付

    1.了解“理房通”支付方式,若通过“理房通”支付,应要求收款方出具收条。

    2.定金设置过高,双方可协商处理,越低越好。

    3.建议先行到房交所咨询相关工作人员了解个人所得税的具体金额,再与某某经纪公司协商个人所得税的金额区间,超出区间部分金额由某某经纪公司承担,可写明因某某经纪公司不支付超出区间的部分金额所产生的法律纠纷,皆由某某经纪公司承担,某某经纪公司不支付超出区间的部分金额,您方可以支付后向某某经纪公司追偿。注意这个条款要另外与某某经纪公司单独写协议,因为某某经纪公司不是买卖合同主体。

    4.支付方式可双方协商分几次支付,建议贵方拿到变更登记后的房屋产权证书时付清购房尾款,您方可提前出示购房款资产证明(银行流水)以表诚意。

    (四)房屋情况

    该房屋的漏水现象需提前自行检查。

    (五)产权变更登记

    1. 根据《物权法》第十四条之规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。递件并不代表房屋所有权已发生变动。

    2.《重庆市存量房屋买卖合同》第七款第二条权属转移登记中“在符合过户条件后”一词约定不明确,建议变更为“甲乙双方同意,在取得注销抵押登记后的房屋所有权证7个工作日内亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续”。

    (六)抵押担保条款

    关于办理解除抵押一事,建议写明担保责任由房屋出售方牟某某、某某经纪公司和担保公司承担连带责任。


    以上法律意见仅供参考。如有任何疑问,请随时致电本所律师,本所律师将十分乐意与贵方进行充分交流与沟通,为您提供相应的后续服务!

    顺颂:商祺!

                                             重庆捷恒律师事务所

                                                                                                        二○一九年五月三十一日


    附:1、本意见书一式两份,一份交贵方,一份本所存档保存;

    2、重庆捷恒律师事务所联系地址:重庆市渝中区大坪石油路1号恒大都市广场1220-7,联系人:汪信明 律师,邮政编码:400042;电话:13883939668

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