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    房屋买卖合同签订后,买方按揭被拒两次后才获批,卖方不再相信贷款获批拒绝过户引纠纷,二手房律师团代理卖方应诉调解结案!

    二手房律师团2019-04-17

    核心观点:答辩人与原告的《房屋买卖合同》签订后,答辩人按约履行各项义务,没有违约行为。原告由于其按揭贷款被两次拒签,导致答辩人对其付款能力的不安,答辩人行使抗辩权符合法律规定。在答辩人行使答辩权后,原告没有提供合理的担保,以及采取让答辩人解除不安的其他措施,导致答辩人的不安状态一直延续,而原告以起诉的方式表明其已拒绝履行合同,原告应当承担违约责任。答辩人请求法庭查明事实,依法判决驳回原告的诉讼请求并支持答辩人的反诉请求。

    答辩状

    答辩人:李某某,女,汉族,1965*月*日出生,住重庆市渝中区某某村某某号6-5。身份证号码:51021419****4X联系人:李力(律师),联系电话:400-023-0032,联系地址:重庆市渝中区石油路1号恒大都市广场1220-7

    答辩人就原告莫某某诉答辩人房屋买卖合同纠纷一案,依据相关事实和法律,答辩如下:

    一、原告按揭贷款申请被多家银行拒签,原告违约在先。

    1、根据答辩人与原告所签的《房屋买卖合同》约定,原告与答辩人应当于“接到经纪方通知后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料”,2018523日,答辩人按约与原告前往浦发银行办理贷款申请手续并按要求办理了开卡手续,但在资料交浦发银行后,银行工作人员告知不符合办理贷款条件,当场将资料退回。嗣后,双方又在中介安排下到中国银行办理按揭贷款手续,答辩人又按要求办理了开卡手续,数日后,答辩人从中介处了解到,原告的按揭贷款被拒,这让作为普通老百姓的答辩人对原告的履约能力产生了心理恐慌,故对中介又要求答辩人再次到万科锦程的中国银行办卡的行为,认为是企图诱骗答辩人配合原告到第三家银行办理按揭手续。自此,答辩人对原告及中介均产生了极其不信任。

    答辩人认为,答辩人严格按照合同约定履行办理按揭贷款手续的义务,但由于原告本人原因,导致按揭贷款在向两家银行申请但均未能成功。此时,答辩人本就可以针对对方此违约行为按照双方所签合同第十一条第(三)项第2点关于“逾期办理贷款申请...超过15日的,守约方有权解除合同......”的规定行使解除权,由于答辩人不懂这种极为详细的法律规定,导致本案合同至今未解除。

    由于双方合同中没有约定贷款审批不下来合同解除的期限,根据《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定,答辩人认为原告“有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”,从而暂时中止履行。故本案按照答辩人对原告履约能力、购房资格等问题均产生了严重不安及对原告的行为和中介均产生了不信任而行使不安抗辩权处理符合法律规定。

    2、在答辩人对原告和中介将来的履约能力产生不安的情况后,原告及中介并没有依据《中华人民共和国合同法》第六十九条关于“对方提供适当担保时,应当恢复履行”的规定,向答辩人提供相应的担保,也没有将贷款合同交答辩人审核,以及代答辩人到银行去验证贷款的真实性,因此答辩人的不安状态并没有消除,答辩人暂时中止履行的行为属于符合法律规定的行使不安抗辩权的行为,并非违约。

    所以,现在来看,原告所述其在前面审批没有通过后、又重新更改贷款年限,重新按照审批程序通过的贷款审批并没有取得答辩人的认可,其责任在原告和中介方。

    在原告和中介方的责任导致答辩人对原告和中介方严重不信任的情形下,原告和中介方没有把贷款审批通过的材料出示给答辩人查看及到银行核实,却只是一味要求答辩人去过户,所以答辩人在没有看见和核实贷款通过材料的情况下未去过户,符合行使不安抗辩权的条件。

    二、双方的《房屋买卖合同》并未解除。

    1、首先要明确的是,答辩人自始自终,从未有表达过房屋不出售的意思,答辩人是因为原告两次被拒签,从而对原告是否具备后期房款的付款能力提出质疑,没有说过不再出售该房屋。

    2、如前所述,答辩人在合同履行过程中系因原告违约在先,原告两次被银行拒签导致其出现有丧失或可能丧失履行债务能力的情形出现,答辩人合法的行使不安抗辩权。且在答辩人行使不安抗辩权后,原告及中介并未提供相应的担保,答辩人行使不安抗辩权的情形一直未能消除。原告及中介的行为并不能让答辩人确信其按揭贷款审批已经通过(答辩人对中介发布的按揭合同的真实性产生怀疑,而且自始自终中介都没有将按揭合同的原件提供给答辩人查验,也没有带答辩人到银行予以验证)。因此本案中系原告违约在先,并非答辩人有违约行为,根据《房屋买卖合同》的约定,被答辩人并不享有解除权。

    2、根据双方所签订的《房屋买卖合同》第十一条第(三)项第2点的规定,守约方解除合同的条件是“逾期办理贷款申请或权属转移登记申请...逾期超过15日的”。因本案中答辩人系依法行使不安抗辩权,并不存在逾期办理权属转移登记申请的情形,答辩人并未违约,因此,不存在原告可依据该条规定行使解除权的情况。

    3、原告在起诉状中自述“原告委托律师向被告发出律师函希望协商解决,被告一直不收件,直到邮件被退回”。根据该描述可表明:第一,原告发出的律师函是协商解决内容的律师函,并非解除合同的通知;第二,原告发出的律师函并非送到到答辩人,该解除通知并未生效。

    三、原告起诉的行为构成根本违约,应承担违约责任。

    1、在原告自身存在过错,按揭两次未通过的情况下,原告以向人民法院起诉的方式要求解除合同并由答辩人承担违约责任的做法已经构成了对《房屋买卖合同》的根本违约。

    2、因本案系原告违约造成,其诉求的返还定金、支付违约金和支付居间费的请求均应予以驳回。

    3、依据《房屋买卖合同》的约定,原告的行为构成违约,应当承担违约责任,答辩人已基于要求原告履行合同而向原告提出反诉,要求原告支付违约金30000元。

    通过上述分析,答辩人认为本案起因系由于原告办理按揭贷款手续两次被拒签,违约在先而引发。答辩人依法行使不安抗辩权合理合法,本案答辩人并不构成违约,不应承担违约责任。

    四、但如果法院认定答辩人构成违约,则答辩人就违约责任部分答辩如下:

    (一)原告主张定金的资金占用费没有法律依据。

        首先,双方签订的《房屋买卖合同》中并未约定定金的退还需要计算资金占用费。其次,定金的退还应当是从合同解除之日起开始退还,本案《房屋买卖合同》尚未解除,原告寄送的解除通知也并未送达答辩人。即使定金要退还也应当从合同解除之日起退还,资金占用费也应自解除之日起计算。

    (二)原告主张违约金过高。

    1、原告并没有证据证明其损失达到了合同总价的20%

    2、原告仅向答辩人支付了20000元的定金,其要求合同总价20%的违约金达到123000元,按投入20000元的投资收益率来看,在半年的时间高达六倍的收益,明显属于暴利的暴利,不应支持。

    3、答辩人基于原告不履行合同要求其承担的违约金为30000元,所以原告基于答辩人不履行合同要求承担的违约金也应该为30000元才公平。因此,原告主张按合同总价615000元的20%计算的违约金明显过高,请求法庭予以调整。

        五、另外,根据答辩人了解到,原告与中介之间曾经是下属关系,也就是说原告也是二手房中介的从业人员,原告与中介之间涉嫌互相勾结,有炒房的嫌疑。而且本案涉案房屋位于渝中区长江一路市建委附近,而原告本人居住地在九龙坡区石坪桥春风与湖,中介所在地又在渝北区,所以显然原告不是通过房屋周边的中介机构了解到房屋出售信息,所以其买房行为不是为了居住而是为了炒房,侵犯了社会公共利益,双方的《房屋买卖合同》应属无效。

    综上,答辩人认为,答辩人与原告的《房屋买卖合同》签订后,答辩人按约履行各项义务,没有违约行为。原告由于其按揭贷款被两次拒签,导致答辩人对其付款能力的不安,答辩人行使抗辩权符合法律规定。在答辩人行使答辩权后,原告没有提供合理的担保,以及采取让答辩人解除不安的其他措施,导致答辩人的不安状态一直延续,而原告以起诉的方式表明其已拒绝履行合同,原告应当承担违约责任。答辩人请求法庭查明事实,依法判决驳回原告的诉讼请求并支持答辩人的反诉请求。

    此致

    重庆市渝中区人民法院

                                                                                                                              答辩人:李某某

                                                                                                                            二〇一九年三月*日

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