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    公房使用权可以继承吗?重庆首例公房使用权参照遗产继承处理!

    二手房律师团2019-03-27

        公房承租人去世后,因公房使用权发生纠纷,二手房律师团首席律师汪信明代理要求确认使用权归原公房承租人的继承人享有一案,被法院参照遗产继承处理获法院支持!到目前为止,该案应该为重庆首例将公房使用权参照遗产继承处理案件

    重庆市渝中区人民法院

    民事判决书

    (2012)中区民初字第00098

    原告李某某,女,19451228日出生,汉族,住重庆市渝中区大渡口区***8号附85号,身份证号码:51021419451228***9

      委托代理人汪信明,重庆捷恒律师事务所律师。

      被告李某,女,1981129日出生,汉族,住重庆市江北区五里店***82单元2-4,身份证号码:51021919811209***1

      委托代理人张某某,重庆某某律师事务所律师。

      第三人李某远,男,1952214日出生,汉族,住重庆市大渡口区****5-23-3,身份证号码:51020319 520214***4

      第三人李某秀,女,19531230日出生,汉族,住重庆市大渡口区***62-57号,身份证号码:51021419531230***X

      第三人李某蓉,女,194924日出生,汉族,住成都市******14323单元13号,身份证号码:51 010219490204***5

      第三人重庆某某房屋开发有限公司,住所地:重庆市渝中区嘉陵江滨江路116118号圣地大厦16-1,组织机构代码:20288486-0

      法定代表人王某,该公司总经理。

      委托代理人刘某某,该公司职工

      原告李某某诉被告李某、第三人李某远、第三人李某秀、第三人李某蓉、第三人重庆某某房屋开发有限公司物权确认纠纷案,本院受理后,依法由代理审判员王娟担任审判长,与人民陪审员张爱萍、宋春蓉组成合议庭,适用普通程序公开开庭进行了审理,书记员刘赞担任法庭记录。原告李某某及其委托代理人汪信明与被告李某及其委托代理人张某某以及第三人李某远、李某秀、李某蓉、重庆某某房屋开发有限公司的委托代理人刘某某到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

    原告李某某诉称,李某铸与文某容共生育李某蓉、李某远、李某秀、李某某四人。李某钦是李某铸与其前妻所生的子女,李某系李某钦之女。李某铸于19911114日去世。文某容于1998623日因病去世,留下位于渝中区****1812-4号房屋一套。该房屋系重庆某某房屋开发有限公司拆迁文某容原有的私房后还建而来,房屋产权人系重庆某某房屋开发有限公司,文某容享有永久居住权,需每月向重庆某某房屋开发有限公司交纳房屋租金。文某容去世后,白于考虑到李某钦家庭困难,经姊妹商量后决定将该房屋暂时给与李某钦和其家人居住。李某钦的妻子于2005年病逝,李某钦也于2006年去世,该房屋由李某继续居住。现李某已组建了自己的家庭并拥有两套住房,却将文某容的房屋用于出租获利。该房屋的居住使用权应当由文某容的子女享有,加之李某某目前面临无房居住的困难,李某理应向文某容的继承人归还渝中区****1812-4号房屋,现起诉要求:一、判令确认李某某对渝中区****1812-4号房屋享有使用权;二、本案诉讼费由李某承担。

      被告李某辩称,李某某所述家庭情况属实。渝中区****1812-4号房屋的产权人是重庆某某房屋开发有限公司。李某钦与文某容、李某铸原共同居住于文某容所有的私房中,该房屋拆迁后安置了位于渝中区****1 812-4号房屋,李某钦和妻子殷德明、女儿李某也随文某容一直居住在此。李某某从未在该房屋居住过。该房屋的租金原由李某钦缴纳,从2001年至今均由李某缴纳。文某容去世后,李某一直居住于渝中区****1812-4号房屋,并没有用于出租,李某为该房屋的实际承租人,对该房屋享有使用权。请求驳回原告李某某的诉讼请求。

      第三人李某远述称,渝中区****1812-4号房屋系文某容的财产,文某容去世后应当由其子女享有权利。因李某某对家庭贡献最大,现又无住所,同意由李某某享有渝中区****1 812-4号房屋的使用权。

      第三人李某秀述称,渝中区****1 812-4号房屋系文某容的私有房屋拆迁还建而来,文某容享有此房屋的使用杈,文某容去世后,应由其子女继承该财产权利。李某秀及其儿子的户口也在重庆市渝中区****1 812-4房屋处。因李某某对家庭贡献大,对父母尽到了赡养义务,关心帮助兄弟姐妹。目前李某某无房居住,同意由李某某享有该房屋的使用权。

    第三人李某蓉述称,对李某某的诉讼请求无异议,同意其对渝中区****1812-4号房屋享有使用权。

      第三人重庆某某房屋开发有限公司述称,渝中区****1812-4号房屋系重庆某某房屋开发有限公司所有,承租人是文某容,对房屋享有使用权。按公司规定,如果原承租人去世后,需原承租人的所有子女到场确认新的承租人,使用权证上只能写一名承租人的名字。继续承租的权利由原承租人的子女优先享有,也可更名给其他的人,但需要原承租人所有子女同意。该房屋与一般的国有公房不同,重庆某某房屋开发有限公司允许该房屋使用权由原承租人的所有继承人享有,且并不要求必须是原居住人。

      经审理查明,李某铸与文某容共生育李某蓉、李某远、李某秀、李某某四人。李某钦是李某铸与其前妻所生的子女,被告李某系李某钦之女。李某铸于19911114日去世。文某容原所有的位于渝中区****13-11号房屋拆迁后,文某容于1992627日与重庆某某房屋开发有限公司签订住宅租约,取得渝中区****1812-4号房屋承租权,该房屋由文某容、李某钦、李某钦之妻殷德明和李某共同居住。其中文某容、李某钦的户籍所在地亦位于渝中区****1812-4,重庆某某房屋开发有限公司系该房屋的产权人。文某容于19986月23日因病去世,该房屋由李某钦、殷德明和李某继续居住,李某钦每月向重庆某某房屋开发有限公司交纳房屋租金。殷德明和李某钦分别于2003年、2006年死亡,后李某继续居住于该房屋,20011月至201112月的房租由李某向重庆某某房屋开发有限公司交纳。现房屋住宅租约证上的承租人仍登记为文某容。

      另查明,目前李某名下登记有位于重庆市经开区***1029-3号房屋一套。

    上述事实,有常住人口登记表、房产管业证、死亡证明、住宅租约证、居委会证明、重庆某某房屋开发有限公司证明、房租缴款凭证等证据以及当事人的陈述载卷为凭,并经当庭质证,足以认定。

      本院认为,公房使用权具有特殊的财产性质。目前,公房使用权基本上源于城市居民的私房拆迁和单位的分配。前者是私房所有权的转化,后者是与工作有关的福利制度,均涵盖着部分所有权的属性。从公房使用权的权利现状看,公房使用权现有权能也几乎可以涵盖传统上所有权的四项权能。第一,公房使用权人对公房拥有实际控制与支配的权利,此为“占有”之义;第二,公房使用权人自然有合理“使用”住房的权这种使用一般并无“租赁期限”之约定;第三,原本意义上的公房使用权本无“收益”之权利,但随着住房制度改革的逐步推进,转租已成为常态,且转租后公房使用权人可以获得差价,同时,遇上拆迁时公房使用权是一种直接获得独立财产补偿的权利形式,获益性质明显,而最重要的表现体现在“房改”上,公房使用人可以以较低的价格购买房屋的产权,亦是收益的一种表现;第四,公房使用权人虽然不能决定公虏本身的“命运”,但对于“使用权”,则享有保有、转让的自由,也与“处分”有相似之处。因此,公房使用权具备独立的财产性质,即具有所有权的属性,是财产权利的体现。本案中,涉案房屋的原承租人文某容死亡,文某容的继承人对房屋使用权的享有发生争议。根据前述分析,涉案房屋使用权具有独立财产权利的性质,可视为死者生前遗留的合法财产,故可以参照遗产继承的方式由死者的继承人享有。同时,涉案房屋的产权人华建公司明确表示该房屋的使用权可由文某容的继承人共同享有,亦认可该房屋使用权的独立财产性质。故李某某作为文某容的继承人之,应当享有该房屋的使用权。关于李某辩称其系涉案房屋的实际承租人的问题,因该房屋现尚未办理更名,故李某与华建公司并未建立租赁关系,虽李某向华建公司交纳了房屋租金,仅系其居住该房屋所支付的对价,不能以此认定李某系该房屋的承租人。同时,李某辩称与原承租人同住两年以上可以继续承租房屋所依据的建设部规章已经失效,且李某的户籍并不在涉案房屋处。故本院对李某的辩称不予采信。李某作为文某容的代位继承人,仅可取得其份额内的房屋财产权利。

      综上所述,依据《中华人民共和国物权法》第三十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定判决如下:

      原告李某某对位于重庆市渝中区****1 812-4号房屋享有使用权。

      本案受理费八十元,由被告李某负担。

      如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,土诉于重庆市第五中级人民法院。

    (此页无正文)

             

    人民陪审员    张爱萍

    人民陪审员    宋春蓉

    o一二年八月十四日

           

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