您当前所在的城市:  切换城市
  • 注册 登录 咨询热线: 400-023-0032

    首页 >房产资讯

    二手房中介人员不会告诉你的10个秘密(转载)

    二手房律师团2019-04-07

     在当前的房地产市场,房产中介往往让人既爱又恨。一方面,普通购房者离不开房产中介的服务;但另一方面,却不断有房产中介侵害买卖双方利益的事件发生。为了让大家在与他们打交道时避免吃亏上当,这次我们特意挑选出10个典型案例,来为你揭开其中的秘密:

    一、专捡好听的说:报喜不报忧或有意识忽略缺点、却把优点无限放大,更有甚者会换种说法,把缺点说成优点。

    案例

    “什么叫满嘴跑火车,跟房产中介接触一段时间,你就会发现他们说的话就是如此。跟房产中介打了一个多月的交道之后,周先生深有感触地说。

    考虑到日后要把小孩子送到好一点的学校就读,周先生打算先买好房子,以便及早把户口迁过去。选好学校之后,紧接着就把自己的需求告诉了附近的中介,让他们帮忙找一套合适的房子。

    很快就有中介来电称,已经找到合适他的房源。对方表示,旁边就是市场,非常繁华。看房时,中介还煞有介事地带着他在四周转了一圈,附近学校、公园、超市等等一应俱全,的确如中介所说,是个成熟的生活社区。然而入住之后周先生却发现,靠近市场并没有他想象的那么美好,每到夜市开张,高分贝的喧闹声便会让周先生心神不宁,呛人的烟气四处飘散让他根本没法开窗透气。而这些,看房的时候中介只字未提。

    住在这样的房子里面,周先生心里有些窝火。凑巧有一天,中介又打电话过来了,只听他带着十分愧疚的语气表示,上次推荐的房子确实不怎么样,不过现在找到了一套真正符合他心意的房子,问周先生愿不愿意把房子卖了再买一套。听到这话,周先生哭笑不得。
        
    分析

    房产中介在介绍时,一般只会捡好听的说。总结中介的做法,主要不外乎三种方式:第一种是报喜不报忧,即把一些不好的信息故意隐瞒不说,而买家听到的都是优点。比如南京近日就曾有购房者把中介告上法庭,原因是自己所购的婚房内发生过凶杀案,而中介却并未尽到如实告知义务。其实这种方式为房产中介所广泛使用。

    第二种就是有意识忽略缺点,却把优点无限放大。有朋友告诉记者,自己在买房的时候就曾碰到过类似的情形,中介当时介绍说,他所看重的地方,日后肯定会通地铁。这位中介说得虽然没错,但利好兑现的时候,却距离买房时间已经过去了6年之久。强调优点并将其放大,主要是为了让买家只看到优点,而忽略缺点。

    更有甚者,房产中介甚至会换种说法,把缺点说成优点。比如上述案例中,明明朝向为西面,但中介却说成可以欣赏落日余晖。再比如把靠近喧闹的高架说成交通便利,把地处偏僻区域说成远离喧嚣,把价格贵的说成物有所值,等等。通过这种变通的说法,让缺点变得不那么让人无法接受。
       
    点评

    房产中介的主要职能为居间,其只有在撮合成交之后才能取得报酬,因此他们其实还要做一份重要的工作,就是努力把房源推销出去。而作为一般的购房者,有谁愿意购买一套存在瑕疵的住房呢?为了增加成功的概率,中介便不会主动暴露房子的缺陷,除非是购房者自己看出来,这对购房者来说是不公平的。对于房屋自身存在的一些缺陷,中介应该有所了解,并如实告知,让购房者自己作出决定。 


    二、装修房屋另有隐情

    案例

    准备结束单身生活的小林已经看了不少房子,由于资金有限,因此之前中介推荐的房子要么太小,要么太旧,一时间居然难以找到合适的房源。直到有一天,某中介公司的业务员带着非常兴奋的语气给他打来电话说:我们这里刚刚有人挂了一套房子,已经装修过了,价钱也不是很贵,你快点过来看房吧。

    求房心切的小林下班后马上与太太一起去看房,房间内家具、家电有八成新,而且室内被整饬一新,清新淡雅的风格,颇有情调。尤其是卧室贴上了全新的粉红色壁纸,在灯光的衬托之下,室内弥漫着一股不浓不淡恰到好处的香水味,氛围浪漫温柔之极。中介主动解释说,房东准备把房子装修好了之后自己住,但女儿出嫁之后全家人要住在一起,因此打算把房子卖掉,为女儿买大房子筹集一些钱。

    这让林先生欣喜不已,真的以为自己撞了大运,于是毫不犹豫地当场拍板买了下来。买房过程非常顺利,两个月之后就搬了进去。住进去没多久,卧室里隐隐约约散发出一股淡淡的霉味,起初并没有在意,后来越来越浓,他赶紧找来懂装修的朋友帮忙查找原因,原来是与卧室仅一墙之隔的卫生间防水有问题。当他再次回头找中介的时候,对方却故作无辜状,说:我哪里知道房子还有这毛病。

    分析

    买房之前先装修,除了提高卖相之外,另外一个目的极有可能是为了掩盖瑕疵。

    也许会有人心存疑问,卖房之前为什么还要搭上一笔不菲的装修费。因为装修一次,少则三五万元,多则十几万元,这岂不是很不合算?有这样的想法并不让人奇怪,这种反常的做法的确让人怀疑。兵家有言,将欲取之,必先予之,意思是说,如果想要获取它,不妨先给予对方。不少房产中介深谙此道,明白通过预先给购房者一点好处,可以换得更多的收益。如一套市场价为120万元的老工房,如果房内装修太破旧,购房者的心理价位只能给到115万元甚至更低。而花费3万元进行一次简单装修,以市场价出售几乎不会有什么障碍。因此中介有时候会建议房东如此操作,尤其是对一些长时间挂牌而无人问津的老房子,通过此举可立即得到改善。这样操作原本无可厚非,但有些歪嘴和尚却专门把经往歪里念,一些原本存在瑕疵的房子,比如因为渗水而出现霉斑,就会通过粉刷墙体的方式来掩盖墙体开裂、楼顶裂缝等毛病。

    点评

    当然,并不是所有经过装修之后再出售的二手房都存在瑕疵,但不可否认的是,通过装修来掩饰瑕疵的现象也并非不存在。因此购房者碰到这种情况之后,必须多一个心眼。除了向中介了解房东装修房子的目的,同时还要找机会亲自当面向房东了解装修的原因。如有必要,还要房东做出保证,诸如房顶漏水、卫生间防水等不存在问题等,这样才能做到万无一失。当然,如果有条件,还可以带上在装修方面懂行的朋友一起去看房,帮忙把把关。


    三、看房次序暗藏玄机

    案例

    文先生至今仍感到不解,当初自己怎么就看上了那套房子,并差点买下来了呢?

    文先生想改善居住条件,因此在出售旧房的同时,也开始着手寻找新房。某中介公司业务员表现得非常专业,很快就取得了文先生的信任,并经常为他出谋划策。于是自然而然地,文先生经常会应邀去看房。
    在这位业务员最先带看的房源中,要么房型有问题,要么楼层不佳,反正都不能让他满意。有了这样三四次经历之后,该业务员突然表示,已经帮他找到了合适的房子。文先生前往看过之后发现确实如此,房型布局合理了许多,内部装修虽然有些陈旧,但并不过时,是他看过的所有房型中最为满意的一套,于是不免有些动心。

    不过当他与妻子一起再次看房后,却发现自己第一次有些粗心大意了。妻子发现,这套房子的卫生间为暗间,只有一个小小的通风处,通风状况不佳,气味难以散发;同时两个卧室正对门,私密性存在缺陷。

    分析

    难道是文先生看不到这些缺点吗?并非如此!让他一时间失去应有的判断力是有原因的,这其中与中介的推销手法有着极大的关系。

    道行深一点的中介懂得如何提高推荐的成功把握,尤其是准备实施精准打击的时候,会更加注重推销方式。在全面了解并掌握客户的具体需求之后,恰好自己手头有类似的房源,但可能在某些方面与客户的要求有些差距,这时,有经验的中介业务员一般不会贸然带客户急于去看这套房,因为他们心里清楚,如果贸然行事,极有可能无法取得自己想要的结果。

    这时候业务员会采取迂回战术,对看房次序作出很有针对性的安排。通常的做法是把公司内部被他们自己称之为垃圾房的积压房源拿出来,带着客户逐一察看。当然,这类房源的缺陷非常明显,要么因为靠近马路饱受噪音侵扰,要么房型布局极不合理等。对于这类房源,业务员也能给出比较合理的评价,基本认同客户提出的各种看法,有时候甚至还会主动爆料,指出客户没有看到的缺点。

    对于业务员如此种种的做法,会加深客户对业务员的好感。但就在客户认为业务员真正是在替自己着想而心存感激的时候,眼见时机已到,他们会不动声色地拿出事先准备好的房源。正是因为前面做足了铺垫,当客户看到这套住房的时候,会突然产生莫名的好感,因此极易作出购买的决定。

    点评

    如何避免在买房过程中被房产中介牵着鼻子走?购房者事先一定要做好规划,即对自己所要购买的住宅有个清晰的认识,比如购房预算、面积、位置、楼层、住房新旧程度等等,可以先拟定一个标准,这样有助于自己挑选到符合条件的住房。而一旦中介在尝试通过一些手段来改变自己的看法时,也会因为心里有数而做到不为所动。当然,作为购房者,也应该了解中介的迂回战术,当他们在不断让自己去看一些缺陷明显的房源之后,再突然推出一套不错的房子时,就要当心了。


    四、到手价买家要当心

    案例

    毕业之后留在上海发展的新上海人小陈准备买一套小房子自住。考虑到自己的承受能力,同时也要方便上下班,他把外环线附近的地铁房列为首要目标。经过一番考察,看中了两套类似老工房的房源,面积都在60平方米左右,区别在于其中一套挂牌价为125万元,而另外一套则为129万元。

    虽然没有指望能够捡漏,但小陈还是心仪实惠一点的房子,于是他选中了报价125万元的房源。于是在中介的安排下,小陈带上两万元的现金,准备交付定金。在等房东前来收钱的过程中,业务员告诉他,房东约定的是到手价,即税费全部由买家承担。业务员同时告诉他,目前绝大多数房东都采用这种方式挂牌,即使不这样,也会把税费计算在房价中转嫁给买方。

    小陈询问了另外一套挂牌价为129万元的情况,却发现这套房子已满5年,不必承担营业税和个税,于是他粗略估算了一下,购买后者其总价款还要低一些,于是他当即表示购买另外一套。

    分析

    从表面上看,购房时间是否已满5年,与购房者之间并无直接关系。因为即使未满5年,也是由房东来承担房产营业税和二手房买卖个人所得税。但由于到手价的出现,这种关系完全发生逆转。

    所谓到手价,就是指不包括交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价。在这种情况下,由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费。简而言之,到手价就是在交易完成后,卖方所能得到的全部款项。这样看来,如果约定的是到手价,那么,买方的购房支出就要包括合同成交价、买方承担的各项税费、卖方承担的各项税费、买方承担的中介费、卖方承担的中介费。在当前市场,由于房价并不上涨,因此有很多房东都与中介约定到手价方式。

    由此看来,在报价相同的情况下,购房时间是否超过5年,对买方的购房支出会产生巨大影响。如果未满5年,根据当前相关政策规定,需要承担相当于总价6.5%左右的房产营业税和二手房个税,以上文中报价125万元的物业来计算,这两项税费开支共81250元。如果再考虑双方的中介费(买卖各1%)以及契税(房价的1%),购房总价款达近137万元左右。但如果购买报价为129万元的房子,不必缴纳房产营业税和二手房个税,仅中介费和契税,总价款约134万元左右。两厢对比,买后者更合算。

    点评

    目前到手价形式非常普遍,几乎所有的挂牌价都是如此。因此对买方来说,对房产中介公司计算出来的税款一定不能偏听偏信,最好查阅一下相关规定,再到房地产交易中心去了解一下,把计税依据和计算比例弄清楚,同时了解哪些税费需要支付,哪些已经免除,以免在过户交税时与自己的预期不一致。同时,为避免产生歧义,应当在合同中对到手价不包括哪些费用作明确限定,并详细写明,以免产生不必要的纠纷。另外,在选择房源时,面对两种报价不同的房源,可根据实际情况先行估算一下购房总成本,而不只是单纯看报价。


    五、低价房源多为“钓鱼

    案例

    看了一圈房子下来之后,廖先生心中产生了这样一个疑问,为何看起来很便宜的房子都被卖掉了呢?

    买房那段时间,廖先生几乎搭上自己所有休息时间。周末的时候,他就拉着女友四处不停看房,下班之后则还要在网上搜寻。慢慢地,他对自己所考察的区域内房价有了一个整体认识,很快就能一眼看出哪些房子报价比较实惠。

    每次他都专门挑那些价格很实惠的房源,但到头来却发现总是扑空。在中介门店,业务员的答复都是千篇一律:不好意思,这套房子最近刚刚成交,我们还没来得及把那条信息撤下来。要不您先坐坐,我帮您找找别的房子。接下来便是规定套路,留下电话、姓名,以及具体要求,然后再推荐房源,但报价都要比廖先生看到的那套高出一成左右。在网站上找到的低价房源同样也无房,业务员随便找些理由搪塞之后,紧接着也会很客气地表示,他们公司其实还有很多类似的房源可供选择,进而要求廖先生留下联系方式。类似的情形碰得多了,廖先生渐渐明白了,这些低价房源根本不存在,中介发布这些信息是另有所图。也正如他所料,在其后很长一段时间里,凡是留过电话的中介公司,隔三差五会问候他一次。

    分析

    目前市场交易状况相对比较低迷,各中介公司为了抢夺有限的客户资源,会不遗余力地想出各种办法,发布钓鱼信息就是其中一种手段。二手房市场的确有机会捡漏,但可遇不可求。为了能够接触到更多潜在客户,不少中介公司会利用购房者捡漏心理,虚拟一些低价房源信息,用来钓鱼。如同诱饵一般,钓鱼房源信息极具诱惑力,价格低得让人眼热心跳,产生强烈的购买欲望。网站上的一些钓鱼房源信息描述则更加肆无忌惮,诸如抄底价急售等等字眼随处可见。有业内人士估计,大概有八成左右网上低价房源信息是诱饵

    这些房源信息的真实性并不高,它们存在的目的,主要是吸引购房者走进门店,或者打进电话进行咨询。只要与房产中介进行一次接触,他们就能够顺利获取购房者的电话,并掌握购房者需求信息,然后便是不停地推荐房源,频率是每个星期一到两次,如果被房产中介列为最高诚意买房等级的,推荐频率更高。

    点评

    有业内人士私底下表示,其实每个中介公司都会囤积一大批客户,一旦出现低价房源,不用挂牌早就被业务员电话直接通知给这些诚意客户了,而且也能很快成交,因此一般不会挂牌出来。而且现在房源很难做到独家代理,因此对于那些低价房,各个中介公司都会争取在极短时间内把它推销出去,哪里还有时间挂出来等着客户上门?因此日后再次碰到此类情形,当中介借口房子已经出售或者房东反悔不卖,转而进一步要求留下自己信息的时候,如果不想受到更多推销电话的骚扰,尽可转身而去。


    六、挑刺房客部分是“托

    案例

    因为业务发展,老张准备搬离他现在居住的城市。考虑到搬回来的可能性已不大,于是打算卖掉这里的房产。

    老张在一家房产中介公司挂了牌,作价160万元。考虑到这家公司规模不小,积累的客户不少,加之在业务员劝说下,老张很爽快地与他们签订了独家代理协议。也正如老张所料,刚刚挂牌出去,就开始有人看房。不过让老张始料不及的是,几乎所有人在看房之后,都表示挂牌价过高。有一个周末,家里接连来了4拨购房者来看房,每一拨人在看房的时候都挑出不少毛病,比如装修太久、卧室面积偏大、朝北房通风状况不佳等等,甚至有人连厨房瓷砖颜色都不放过,评头论足一番。

    当越来越多的人在不断挑刺找毛病的时候,老张心里面开始怀疑起自己的判断,是不是价格定得有些偏高了?就在他有些拿不定主意的时候,中介公司打来电话说,有一个客户想以152万元的价格买他的房。眼见房子在短短几天内,就要缩水8万元,老张自然不甘心,但他又有些吃不准,160万元的价格到底是不是合理?左右为难之际,中介开口了:要不我跟买家再商量商量,双方各让一步,155万元,你看如何?接连被压价的老张基本接受了这个价格,于是双方很快就达成了交易。

    分析

    这是一种非常经典的砍价手法,并非中介独创,但已被他们活用
    为了迫使房东让价,中介公司会组织一些,比如公司的同事,或者亲戚朋友等,当着房东的面不停地挑刺。这些的目的就是当着房东的面使劲挑刺,让房东逐渐感觉自家房子确实毛病多,不值那么多钱。在这样一番疲劳轰炸和心理暗示下,房主也会逐渐把价格降下来。

    即使没有来帮忙,房产中介甚至可以借购房者之口来达到挑刺的目的。比如他们在带看之前,明知购房者意愿不是很强,于是有意透露一些对目标对象不利的信息,诸如房型、楼层方面的问题。而在带看过程中,他们又会慢慢引导购房者自己把不好的地方说出来。等购房者离开之后,中介更会添油加醋地把购房者的话转述给房东听,以起到打压房价的目的。

    也许会有人提出疑问,房价卖得越高,中介佣金收益不是越高吗?其实,这里面涉及到一个时间成本问题,对于房产中介而言,他们希望市场交投活跃,这样才能赚取更多的佣金,而不是靠把房价卖得更贵来多赚几百上千元。多做几单生意比帮房东卖出更高的价格会赚得更多,因此他们肯定愿意选择前者。

    点评

    采用这种手法迫使房东降低房价,主要有两大目的,其一是便于自己快速售出这套住房,以赚取佣金;另外一种可能就是压低价格之后自己收购,然后以更高的价格出售,以赚取更多的差价。为了规避这种情形,房东在挂牌之前,要对市场有个比较全面的认识,以确定自家房产的市场价水平。同时,也可以考虑在多家公司挂牌,听取更多市场反馈。如果挑刺的声音仅仅来自一家公司,这极有可能是他们准备实施压价策略了。


    七、业务员都会攻心术

    案例

    刘女士至今都没有想得太明白,当初为何就如同鬼迷心窍般,硬是心急火燎地把这套房子给买下来了呢?

    由于第一套房子是一套只有40平方米左右的一室户,因此家中添丁之后便显得有些拥挤,换房成为必然。经过多次看房之后,刘女士对其中一套靠近知名中学的房子比较感兴趣,看房之后在中介面前流露出了好感。当然,这套房子也有一些地方让刘女士不是很满意,就是这套住房楼层较低,受树木遮挡,采光受到影响,一到下午,南面房间便会昏暗下来。于是刘女士并未明确表态。

    第二天,中介打电话询问刘女士是否已经考虑清楚。在交流过程中,业务员好心提醒她说,自己刚刚看到新闻上说,最近房价又涨了一点点。挂断电话之前,业务员还很略带歉意地说:不好意思,有个客户过来签合同了,我稍晚些时候再打给你。刘女士自己的确也看到过类似的新闻,她心里面开始有些担心,房价会不会再涨呢?

    当天晚上,刘女士又接到了中介的电话,对方很急切地告诉她,自己刚从另外一家中介公司朋友那里得到消息,也有人看中了那套房子,如要想买到房子得先于别人付定金。业务员还说,房东准备提价,是自己做了很长时间的思想工作,才同意以原价卖给她。一来担心房价再次上涨,还担心被别人抢走,刘女士马上答应了下来,第二天一大早就把钱送了过去。

    分析

    房产中介善用攻心术,他们往往会凭空捏造事实,给购房者增添压力,以便促成交易。

    一般情况下,在与中介业务员接触过程中,他们会观察购房者,并通过聊天等形式来了解购房者对房源的态度。一旦购房者表露出比较强烈的意愿,他们就会找到应对之策,让购房者快速作出决定。比较直接一点的做法就是打电话给购房者,表示已经有其他人看了房,也很满意并准备付定金,如果想要得到这套房子,唯一的办法就是抢先付定金。这种办法对于一些意向原本比较强烈的购房者很有效果。

    而对付那些有意向、但尚在犹豫过程中的购房者,仅靠一通电话,作用可能不会很明显。不过房产中介也有办法,接连编造好几个故事,然后逐一说给购房者听,以扰乱购房者心神,失去判断力。为了让攻心术发挥最大效果,中介有时候甚至还会演戏,比如专门挑人多的时候请购房者过来看房。

    点评

    中介的攻心术主要针对有意向的购房者,这提醒购房者,在看房过程中尽量不要先亮出自己的底牌,以免失去主动权。在现阶段,楼市买卖趋于平稳,市场中可供选择的房源还是比较多,所以可以慢慢挑选,不必心急。即使是遇到自己满意的房源,也可先不动声色,伺机而动。一般情况下,除非价格非常合适,在现阶段也不大会出现多个购房者争抢一套房源的情形。当然,购房者有必要掌握一些识破中介攻心术的技巧,如中介借口有人要买,但却说不出具体的情况,则很有可能是他们随口编造的理由。


    八、吃差价是惯用伎俩

    案例

    因为追加投资需要,急需资金的王先生准备把自己一套老房子卖掉。于是他找到一家房产中介公司,双方协商以80万元的价格挂牌出售。中介得知王先生出售房产的目的是为了筹钱,于是提出可以预先支付一笔资金,但前提是他得跟公司签订一份包销协议,以确保独家代理。而且中介还信誓旦旦地保证,两个月之后一定能够拿到全部房款。王先生认为这个办法可行,一来可以提前取得一笔资金用于公司周转,而且还能在两个月之后得到全额房款,于是他采取了中介公司的建议。

    中介也很爽快,很快就向王先生支付了25万元的首付款,同时给出了非常贴心的建议,即再签订一份《委托协议书》并进行公证,这样以后所有买房事宜均由中介公司免费代劳,而他只要安心等到最后一笔购房款到账。此时,已经充分信任中介的王先生当然是言听计从。两个月之后,王先生如愿拿到了所有购房款,眼见自己的卖房过程如此轻松惬意,王先生认为其服务周到而在熟人中间说了这家公司不少好话。但一次偶然机会,王先生对这家公司的态度发生了180度的转变。在一次聚会中,有朋友告诉他,自己的一个同事以92万元的价格买了他的房子,王先生心里顿时五味杂陈。

    分析

    中介吃差价曾经是二手房市场上比较普遍的现象,业界曾有这样一句话,半年不开张,开张吃半年,说的就是房产中介通过吃差价的方式,一次赚取相当于半年或者几年的收入。再到后来,随着买卖双方防范意识增强,吃差价的难度有所增大。不过道高一尺、魔高一丈,很难完全杜绝这种现象。

    吃差价主要有两种方式,其一是见到采用委托代理、抬价销售的方式,尽量撇开房东,中介直接与买家接触完成交易。这样,中介就有机会以高出挂牌价的价格将房产售出,并将高出部分中饱私囊。其二则是介入交易、直接倒手,牟取差价。如果中介看到有报价极低的房产,便会找机会自己先收购下来,仅需支付一笔定金或首付款,然后自己作为卖方再转手以高价卖出,获取中间差价。当然,这种手法在房价快速上涨时期比较常见,此外税费负担也不重,因此有不少房东会发现自己居然把房子给了中介业务员,就是这个道理。不过现阶段,在京沪深等一线城市,由于房价涨幅较小,而且税费很重,这种手法已不多见了。但在一些房价仍然处于上涨过程中的二、三线城市,这种情况还是存在的。

    点评

    中介吃差价,一来是由于买卖双方疏于防范,二来也是因为房价上涨较快,给中介留下了操作的空间。其实,只需买卖双方多长一个心眼,彼此间多沟通一下,就完全可以避免这种情况。

    为了防止被中介吃差价,买卖双方应该做到透明交易,即签订服务协议时,要看清中介服务协议内容,对于委托代理情形多留一个心眼,其次在商谈房价时也要做到公开,此外签约应是三方在场,买卖双方再次核对房价。


    九、定金套牢买卖双方

    文前提要:定金原本只是作为一种担保方式,但却被中介公司当成要挟买卖双方的工具。在定金上面,中介做到了“两手抓”,一面催促买家赶快交钱,另一面则让卖家过来取钱。只要一个交了钱,一个收了钱,就被“套牢”了。

    案例

    邱女士碰到了一件怪事,中介曾亲口告诉她付了定金之后无法反悔,但没过两天却又通知她取回定金,这到底是怎么一回事呢?

    邱女士看中一套地铁房,准备买下来给儿子当婚房。中介告诉她,这套房子不少人喜欢,如果诚心想买,最好是先付定金。于是邱女士付了3万元,由中介代为转交给卖家。当天晚上,邱女士跟儿子提起买房的事,但儿子表示他跟女友对另外一套房子更加满意,所以不打算买邱女士看中的那套。第二天一大早,邱女士赶紧给中介打电话,表示不想买那套房,要求退回3万元的定金。但中介冷冰冰地告诉她,付了定金之后如果反悔,定金要被没收。眼见定金要不回来,百般无奈之下,只好去做儿子的工作。

    第三天,邱女士办事路过中介公司的时候,在门口碰到了房东,于是自然谈到了买房的事,房东告诉邱女士,自己并不是很着急出售这套房子,但经不住中介的软磨硬泡,这才过来把定金拿了。邱女士这才明白,几天前中介说定金不能退,不过是在诓自己。

    分析

    买家付定金,卖家接受定金,这是房产中介最乐意看到的情形。房产中介一般通过定金的方式来套牢买卖双方。

    当然,从规范买卖双方信守承诺角度出发,定金的作用是积极的。在我国定金在《担保法》的定义是债的一种担保方式,在《合同法》的定义是承担违约责任形式之一,其基本法律性质是违约定金,并具有担保合同履行的性质。在合同不履行时,适用定金罚则:即交付方违约的,无权收回;接受方违约的,应双倍返还。

    但二手房市场中存在定金陷阱一说,主要是因为房产中介利用定金来要挟买卖双方。如果买方付了定金,即使并未及时交给房东,或者退一步说,房东还在犹豫过程中并未收钱,买家也已经取不回那笔钱了。

    对付卖家,中介也有的是办法。如果卖家犹豫不决,中介就会以对方的确诚意要买为由,劝说卖家接受。有些甚至还误导说,如果真的不想出卖,大不了想办法退钱,也不会损失什么。但一旦卖家收了钱再反悔,中介立刻会露出另一副嘴脸。

    此外,房产中介还能把定金玩弄于股掌之中。如果有买家付了定金,但中介发现有人愿意出更高的价钱,或者可以赚到更多差价,中介会撺掇卖家赔钱违约,按照行规退一赔一,如收了3万元的定金,则应该退回去6万元。按理说,违约金应该全部交给买家,最多收取相应的服务费,但少数中介会想法设法把这笔钱扣下了,中饱私囊。

    点评

    定金极易让自己陷入陷阱,因此买卖双方应该慎重对待定金。对于买家而言,在支付定金之前有必要考虑成熟之后再作决定,而不能仓促行事。卖家也不要轻易听信中介的定金可退的说法,因为一旦收了钱之后,中介也有的是办法让卖家被他们牵着鼻子走。当然,我们需要提醒的是,对于买卖双方而言,要讲究诚信,遵守市场交易游戏规则,交易达成之后就一定要履行,如果反悔当然要接受相应的惩罚。


    十、中介合同陷阱多

    案例

    项先生被中介公司告上了法庭,原因是他并未按照合同约定支付相应的佣金。
    一年前,项先生与某中介公司签订了一份中介合同,表示愿意接受对方服务并支付佣金。在签订合同的时候,项先生看到中介公司提供的合同文本比较简单,尤其是服务内容方面,涉及甚少。项先生当时还曾提出异议,认为应该补充一些与服务有关的内容进去,以免日后发生纠纷无从对证。但该公司经办人员表示,公司墙上贴有工作流程,从看房到协助办理贷款、过户等手续,直到最后交房,这就相当于具体服务内容。而且工作人员还拍着胸脯向他保证,如果没有过户,中介公司不会收取任何费用。

    但事情的发展却大大出乎项先生的意料。在卖家交房之后项先生却发现,对方并未把户口迁出。于是项先生要求中介公司来解决这个问题,但对方以暂时找不到落户的地方为由对他的要求不予理睬。于是项先生拒绝支付最后一笔1万元的佣金,并要求解除买卖合同。但中介表示,签订房屋买卖合同之后,就应该支付佣金,因此认为是项先生违约在先,故把他告上了法庭。

    分析

    中介合同本来就是约束中介公司自己和买卖双方的,各方的权利和义务应该是对等的。但由于合同文本均由中介公司提供,合同隐藏着许多陷阱,对买方和卖方来说,可谓是毫无公平可言。

    最常见的陷阱是,中介公司出具的合同中,绝大部分是针对买卖双方的责任,比如列明买家、卖家违约之后需要承担怎样的责任,需要支付多少违约金等。而对于自己需要提供哪些服务项目,自己违约之后需要承担怎样的责任等等,则只字不提。

    更加让人无法接受的是,中介合同中往往还设定了许多规避责任的条款。比如,中介有义务告知购房者房屋的状况,诸如房屋是否存在漏水等瑕疵。但有的中介合同中却写明该物业以现状售予买方……”。但问题是有些瑕疵只有等到入住之后才能发现,比如漏雨、下水堵塞等。但此时发现问题再回头找中介,已经为时晚矣。

    对于普通购房者而言,一辈子也仅仅只有一两次购房经历,跟中介打交道的机会少之又少,因此根本无法摸清中介合同中的门道。而中介公司在要求买方和卖方签字时,也表现得很随意,似乎只是走个过场而已。但一旦发生纠纷,这份协议便对买卖双方很不利了。

    点评

    买卖双方在签订合同时,最好把和中介有关的条款写入合同中,同时还要注意合同中隐藏的陷阱。在购房过程中,千万不能急躁,也不要忙于签字,一定要将各个条款看清楚了再签字,不明白的地方一定要预先指出来,并进行修改,避免日后的麻烦。买方和卖方不应只注重房屋本身的价格,还要设定条款就中介的责任和义务约定违约责任。一旦中介违约,买方可据此来主张权利,要求赔偿。鉴于一般购房者对法律不是完全了解,建议购房者在购房过程中聘请专业律师进行谈判、沟通和把关,避免日后纷繁复杂的纠纷。

    本文转载来源https://go.cqmmgo.com/forum-314-thread-192201348129075765-showthread-31694154-puid-31694154-1-1.html

    关注微信领600元会员积分免费咨询!


    二手房进入律师时代,没有中介费不赚差价,交易风险找律师防范!

    10万+

    更多精选法律知识 尽在二手房律师团公众号

    只需要微信扫一扫 获取定期推送