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    关于开展存量房交易合同网上签约工作的通知

    二手房律师团2018-12-13

    重庆市国土房管局关于开展存量房交易合同网上签约工作的通知

    渝国土房管规发〔2016〕7号

    各区县(自治县)国土房管局、房管局,主城区各不动产登记中心,市国土资源房屋评估和经纪协会:

    为了规范存量房交易行为,加强房地产经纪管理,保障交易当事人的合法权益,促进房地产市场健康发展,按照《重庆市城镇房地产交易管理条例》、《房地产经纪管理办法》的规定,我市将开展存量房交易合同网上签约(以下简称“存量房网签”)工作。现将有关事项通知如下:

    一、提高认识,充分发挥存量房网签工作的积极作用

    存量房网签现主要包括经纪机构及人员注册公示、房源信息核验、合同网签信息生成、登记业务网上申报等内容。结合房地产交易、登记管理实际,对属房地产经纪机构居间或代理、具备网上房源核验条件(指持有我市“两证合一”后的房地产权证或不动产权证)的存量房买卖行为,应通过存量房网签系统签订房屋买卖合同,并提交至房屋所在地的不动产登记机构;对买卖双方自行成交或不具备网上房源核验条件的存量房买卖行为,由不动产登记机构根据提交的合同录入生成合同基本信息。上述情形指因买卖发生权属转移的行为,不包括因赠与、继承、产权调换、拍卖、作价入股、协助执行人民法院及仲裁机构生效的法律文书等发生的权属转移行为。

    存量房网签工作系统性强、业务量大、影响面广,涉及的法律、技术和管理问题多。开展存量房网签,有利于加强对经纪机构及从业人员的规范管理,保证房源真实性和交易安全,保障当事人合法权益,进一步建立综合性交易服务平台。各有关单位要充分认识开展存量房网签工作的重要意义和作用,高度重视此项工作。要按照统一部署开展存量房网签的组织实施、监督管理和宣传服务工作,认真做好网签系统的应用指导和规范管理,杜绝虚假信息,透明交易流程,保障交易安全,切实维护交易秩序。要做好服务窗口的设立和人员合理配置,积极为交易当事人提供便捷服务。

    二、严格注册公示管理,规范房地产经纪机构及从业人员行为

    房地产经纪机构及人员应用存量房网签系统办理业务的,应先行通过网签系统向市评估经纪协会申请注册。有关注册管理办法由市评估经纪协会制定。经审核通过后,方可使用网签系统,并应严格遵守《重庆市存量房交易合同网上签约实施细则》(见附件)的相关规定。

    各区县(自治县)国土房管部门应积极协助网签注册管理工作,加强对申请注册机构按市局统一标准制作、悬挂《存量房(二手房)交易合同网上签约须知》公示牌的指导和监督,配合市评估经纪协会核实信息和对申请注册门店的现场公示检查等。对通过网签注册的经纪机构和人员,由市评估经纪协会在重庆市国土资源房屋评估和经纪协会网站(http://www.cqfdpjxh.org.cn)进行公示;各区县(自治县)不动产登记机构可在办公场所对相关信息公示。对注册的经纪机构及人员,可通过重庆市国土资源房屋评估和经纪协会网站查询其有关信用信息。

    三、做好房源核验,确保房源信息真实

    经当事人书面委托核验房源的,房地产经纪机构应对权利人和房屋状况的真实性进行核对,并通过存量房网签系统提交至不动产登记机构进行房源核验。登记机构应在三个工作日内完成。房源核验结果由登记机构通过网签系统反馈给经纪机构。房源核验结果仅反映核验时点登记的权利人和房屋状况。未通过核验的,经纪机构应通知房屋产权人到登记机构核实原因,完善信息后重新提交核验。未经当事人书面委托,经纪机构不得擅自申请核验或对外发布房源信息。

    四、完善合同网签机制,保障交易当事人合法权益

    由房地产经纪机构居间或代理的存量房买卖行为,应通过网签系统核验房源,生成房屋买卖合同信息。买卖双方应在经纪门店现场督促经纪机构网签人员将生成的合同信息提交至不动产登记机构,并由买卖双方和经纪人员持规定材料共同到登记机构办理房屋转移登记。已提交的网签合同信息不得更改。

    房屋买卖合同网签信息由买卖双方和经纪机构在合同中共同约定网签信息的有效保留期,有效保留期在合同网签信息提交至不动产登记机构时生效。在有效保留期内,卖方不得将房屋售于除合同买方以外的第三人或抵押,但不得对抗有权机构的查封、冻结等限制,登记机构不得受理除履行该网签合同所发生权属转移登记外的其他处分房屋的登记申请。合同网签信息的有效保留期与合同效力无关。

    因故不能在有效保留期内办理存量房权属转移登记的,买卖双方可在有效保留期内到房屋所在地登记机构申请办理房屋所有权转移预告登记。

    在有效保留期内需撤销合同网签信息的,买卖双方和经纪机构应通过网签系统共同提交申请,并到登记机构办理手续;超过有效保留期的,卖方可单独到登记机构申请办理撤销合同网签信息。除合同当事人仍通过存量房网签系统申办该存量房转移登记外,卖方办理其它登记业务应先行申请撤销合同网签信息。

    五、开展登记业务网上申报,提供便捷化服务

    房地产经纪机构可通过存量房网签系统申请办理房屋转移登记、房屋抵押登记及注销抵押登记业务,并打印申请表。登记机构在受理登记业务时对基础信息不再手工录入,只须对其他信息进行补录。

    通过存量房网签系统办理房屋转移登记的,不再提交《关于规范房地产经纪机构代理房屋权属登记业务收取要件的通知》(渝国土房管发[2012]211号)第二条1-3款规定的证明材料,另需提交经纪机构营业执照复印件和授权委托书。

    六、加强对存量房网签工作的指导、服务和监督,积极调处存量房网签实施中出现的矛盾纠纷,依法查处违法违规行为

    各区县国土房管部门、不动产登记机构、市评估经纪协会要积极协作,密切配合,共同做好存量房网签工作的组织实施和监督管理,确保存量房网签工作的顺利推行。要结合各区县工作实际,制定存量房网签实施方案,细化管理和操作流程,加强交易信息监测分析。要积极推进经纪机构备案管理,做好房地产经纪人和经纪人协理考试的宣传、组织和服务工作。要针对存量房网签实施中可能出现的交易风险、矛盾纠纷和违规行为,建立健全相应的风险防范和调查处理机制,明确职责,各司其职。要进一步加强对经纪活动的监管,对违反存量房网签管理规定的经纪机构和经纪人员,各区县国土房管部门、不动产登记机构应依法查处,责令限期整改,并通报市评估和经纪协会记入信用档案;对情节严重的,可暂停或取消其网签系统使用资格。

    对存量房网签工作中出现的新情况、新问题,请及时上报市局。

    附件:《重庆市存量房交易合同网上签约实施细则》

    重庆市国土房管局

    2016年8月11日

    附件

    重庆市存量房交易合同网上签约实施细则

    根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》、住房城乡建设部《房地产经纪管理办法》等法规规章的规定,为实施存量房交易合同网上签约(以下简称“存量房网签”),制定本细则。

    一、存量房网签的实施范围和主要内容

    (一)实施范围:结合房地产交易和登记管理实际,对属房地产经纪机构居间或代理、具备网上房源核验条件的存量房买卖行为,应通过存量房网签系统签订房屋买卖合同,并提交至房屋所在地的不动产登记机构;对买卖双方自行成交或不具备网上房源核验条件的存量房买卖行为,由不动产登记机构根据提交的合同录入生成合同基本信息。上述情形指因买卖发生权属转移的行为,不包括因赠与、继承、产权调换、拍卖、作价入股、协助执行人民法院及仲裁机构生效的法律文书等发生的权属转移行为。

    具备网上房源核验条件的存量房是指持有我市“两证合一”后的房地产权证或不动产权证的房屋。

    (二)主要内容:存量房网签现主要包括经纪机构及人员注册公示、房源信息核验、合同网签信息生成、登记业务网上申报等内容。

    二、经纪机构及人员注册公示

    (一)经纪机构及人员注册管理办法由市评估经纪协会制定。对注册的经纪机构,应予开通存量房网签系统,并对注册人员发放钥匙盘,用户凭用户名、密码和钥匙盘登录。

    (二)对通过网签注册的经纪机构和人员,由市评估经纪协会在重庆市国土资源房屋评估和经纪协会网站(http://www.cqfdpjxh.org.cn)进行公示;各区县(自治县)不动产登记机构可在办公场所对相关信息公示。对注册的经纪机构及人员,可通过重庆市国土资源房屋评估和经纪协会网站查询其有关信用信息。

    三、房源信息核验

    (一)当事人委托经纪机构通过存量房网签系统核验房源的,应提供不动产权属证书、身份证件等信息,并签订委托协议。经纪机构应对权利人信息和房屋状况的真实性进行核对,并通过存量房网签系统填写不动产权属证书号、权利人名称、身份证件号、建筑面积等内容,提交至登记机构申请核验,同时查询受托房屋是否存在抵押、查封、冻结等限制。核验内容包括:

    1、房屋坐落、用途、面积等客体基本信息;

    2、权利人信息;

    3、土地、房屋登记信息(不动产登记机构已办理土地登记的);

    (二)通过房源核验的,登记机构在网签系统中反馈已通过核验的信息;通过房源核验但房屋已办理抵押登记或预售商品房抵押权预告登记的,登记机构反馈的核验信息中将显示该房已抵押。未通过房源核验的,登记机构应在反馈信息中注明未通过的具体原因,如房屋坐落、面积和用途不一致、房屋系经济适用住房、权利人为未成年人等。经纪机构应与登记机构联系处理,需委托人持相关证明材料至登记机构进一步核查的,应及时通知委托人。

    (三)房源核验信息仅反映核验时点登记的权利人和房屋状况,该房抵押、查封等权利限制或权属状况有可能在核验后发生变动,交易各方应密切关注变动情况。

    (四)登记机构应结合档案管理、楼盘管理、登记审核等内设机构情况,合理设置房源核验操作流程。

    (五)经纪机构有义务保障委托房源信息仅用于办理房屋交易相关业务,严禁任何单位和个人泄露当事人资料和信息。

    四、存量房交易合同网签信息生成

    (一)通过居间或者代理成交的,由经纪机构通过存量房网签系统录入合同信息,保存并打印合同,经买卖双方和经纪机构共同确认无误后签字盖章。买卖双方和经纪机构各持一份正式合同,买方需办理按揭抵押登记的应持两份。

    (二)合同信息保存后系统将会向买方发送短信提示,买卖双方应根据短信提示核实相关交易信息,并督促经纪机构现场将合同信息网上提交至不动产登记机构。卖方房屋设定有抵押权的,在将合同信息提交至登记机构前,应先办理抵押权注销登记,否则无法提交。房屋有查封、冻结等限制情况的不能进行网上签约。提交后系统将向买方发送短信确认已提交成功。交易各方可通过扫描合同文本首页二维码查询合同信息。

    (三)合同网签信息在提交至登记机构后无法修改,同时对应房屋即标注为存量房网签状态,不能再次进行网签或办理除履行该合同的房屋转移登记外的其他登记业务。如需对合同内容进行修改,须先办理房屋买卖合同网签信息撤销手续,而后重新签订。已通过存量房网签系统提交合同并办结转移登记的,网签系统自动将合同信息状态转为历史,存量房网签状态取消。

    (四)房屋买卖合同网签信息由买卖双方和经纪机构在合同中共同约定网签信息的有效保留期,有效保留期在合同网签信息提交至不动产登记机构时生效。在有效保留期内,卖方不得将房屋售于除合同买方以外的第三人或抵押,但不得对抗有权机构的查封、冻结等限制,登记机构不得受理除履行该网签合同所发生权属转移登记外的其他处分房屋的登记申请。合同网签信息的有效保留期与合同效力无关。

    (五)因故不能在有效保留期内办理存量房权属转移登记的,买卖双方可在有效保留期内到房屋所在地登记机构申请办理房屋所有权转移预告登记。

    (六)对自行成交或不具备房源核验条件的,买卖双方可持买卖协议及相关证件到登记机构窗口办理相关手续,由登记机构工作人员录入生成合同基本信息。

    五、房屋买卖合同网签信息撤销

    (一)在有效保留期内因不符合权属转移登记条件、交易终止或合同修改需撤销合同网签信息的,买卖双方和经纪机构应通过网签系统共同提交申请,并到登记机构办理手续;超过有效保留期的,卖方可单独到登记机构申请办理撤销合同网签信息。除合同当事人仍通过存量房网签系统申办该存量房转移登记外,卖方办理其它登记业务应先行申请撤销已网签合同信息。

    (二)在有效保留期内撤销合同网签信息的应在买卖双方和经纪机构通过网签系统提交申请后,持下列材料共同到登记机构办理:

    1、房屋买卖合同网签信息撤销申请书(经纪机构网上打印原件1份);

    2、买卖双方身份证明 (验原件收复印件各1份);

    3、经纪机构授权委托书(原件1份);

    4、经纪机构代理人身份证明(验原件收复印件1份);

    5、房屋买卖合同(原件1份);

    6、申请人系单位的,应提交单位授权委托书(原件1份)及代理人身份证明(验原件收复印件1份);申请人为自然人但不能到场的,应提交委托书(原件1份)及代理人身份证明(验原件收复印件1份);

    7、单方申请撤销的,应提交人民法院、仲裁委员会的生效法律文书(原件1份);

    8、合同网签信息撤销所需的其他材料。

    (三)超过有效保留期的,由卖方持身份证件、撤销网签信息的书面申请单独到登记机构申请撤销网签信息。

    (四)合同信息已提交,同时履行该合同的房屋权属转移登记申请已受理但未记载于登记簿,需撤销合同网签信息的,应由买卖双方先到不动产登记机构申请撤回房屋权属转移登记,然后交易各方通过存量房网签系统提出撤销房屋买卖合同网签信息申请,并持相关材料共同到不动产登记机构办理撤销手续。

    六、房屋登记业务在线申报

    存量房网签系统提供三类登记业务在线申报功能,即房屋转移登记、抵押登记及注销抵押登记。经纪机构可按照登记类型网上申请并打印申请书,持相关材料到不动产登记机构办理。

    办理已网签合同房屋权属转移登记的,应由买卖双方和经纪机构网上申请,并持相关材料共同到不动产登记机构办理。

    七、使用存量房网签系统不得有下列行为

    (一)未经当事人书面委托擅自核验或对外发布房源信息;

    (二)未真实成交而恶意进行合同网签;

    (三)恶意不配合注销合同网签致使当事人无法正常交易;

    (四)违反当事人意愿进行担保、按揭、资金监管等服务。

    (五)泄露当事人信息或将当事人信息用于与本次交易无关的活动;

    (六)盗用他人账户或允许他人以自己的账户进行网签;

    (七)实为居间或代理成交且符合房源核验条件,而诱导当事人自行申报成交;

    (八)利用存量房网签系统从事与交易无关的活动;

    (九)在申报按揭抵押和缴纳税费时使用非正式网签合同。

    (十)未按规定执行经纪机构有关证件、服务项目、收费标准和存量房网签须知提示等公示要求;

    (十一)其他违法违规行为。

    八、违反存量房网签管理及相关规定行为的处理

    对房地产经纪机构及人员违反存量房网签及相关规定的,由房地产管理部门责令限期整改,并通报市评估和经纪协会记入信用档案;情节严重的,可暂停或取消其网签系统使用资格。

        公开方式:主动公开

                                                                                                                              重庆市国土房管局办公室 

                                                                                                                                  2016年8月11日印发

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